福建四城房价走势，或与榕厦泉明显分化，2021年面临方向选择

fujianup

前段时间，我们对福州、厦门和泉州三市经济与楼市进行了分析和研判。作为人口净流入的城市，人口必然携资金流入城市，在为城市带来住房、消费需求的同时，集聚物流、资金流，从而使城市在人口红利的推动下实现又好又快发展。

我们不能只是关注大中城市，一些中小城市集合起来承载了国家半数甚至更多的人口总量，它们的发展关系同样重要的民生问题。

比如福建，榕厦泉三市虽然常住人口总量在2019年末达到2083万，占全省常住人口3973万的52.43%；但还有1890万老百姓仍然工作、生活居住在漳州、龙岩、三明等六个城市。


今天，我们仍然通过房地产的视角对这些城市的房价收入比、购房难度指数等城市分析，提示防范风险与发现价值，为大家提供一些置业参考。

PART 1 闽省九城2021年1月房价状况
福建辖下九个地市中，可以说经济分化是比较明显的。但除了厦门和福州之外，其他七个地市的住宅市场价格差距却并不明显。由于新房价格较大程度上受到“看得见的手”管控和开发商定价因素影响，不如二手房更能够准确反映市场，因此我们以二手房平均房价来观察，如下图：


从上图可以看出，九城房价是极不平衡的，计划单列市厦门在人口密度力压京广的供需矛盾催动下，一枝独秀二手房平均房价（下称房价）攀上5万元高位；福州则作为省会城市集政治、文化、教育、医疗资源于一身，房价相应地站在2万元档之上；相比之下，其他城市均衡地同处1-1.5万元之间，只有南平房价居万元档以下。

从国家统计局发布的《2020年12月70个大中城市二手住宅销售价格指数》看：厦门、泉州和福州三市二手房平均房价较上年同比分别增长4.80%、4.50%和2.50%，继续保持温和上涨态势。


上面，提到了厦门与福州房价较高的主因。但不容忽视的是，作为基础所在，城市经济同样起着不可忽视的支撑作用。

PART 2 闽省九城2019及2020年经济发展状况
经济基础决定上层建筑，这是我们从中学便掌握的知识。对于楼市，对于住宅市场价格，城市经济同样起着举足轻重的支撑作用。这一点，源于人们对美好生活的向往，是古往今来社会发展的人口流动普遍规律，是任何人都不能否认的。相信没有人会从一个经济发达城市流向落后城市。因此说，城市经济差距是推动人口城城流动的重要因素。

据传，福建九城2020年GDP数据已发布，但多数城市我们从地方统计局并未查询到准确数字。比较2019年各城GDP数据，当无较大误差。我们一起看九城经济总量和人均GDP，如下图：


从GDP总量上，我们看到九城之间的明显差距，总量数据除代表城市地位之外，与老百姓关系更大的是对社会公共福利的投入。但真正与老百姓切身利益相关的，是人均GDP：


当我们从人均GDP的维度进行观察的时候，可以看到其与房价图表有着一定的相似性，不像GDP总量图表与房价看上去毫无可比性。但同时，如果从细微之处甄别差异，还是在城市对比中能够看出个别城市的房价与经济的背离。

比如，泉州人均GDP高达11.6万元，已经逼近发达经济体的门槛；莆田仅仅只有9.3万元人均产值，两城在经济上存在着明显的差距。但从两城房价来对比，莆田房价1.43万元/平，却高于泉州1.39万元的均价。


看到有这类问题的存在，我们不能直接进行粗略地比较了事，必须在城镇居民可支配收入差异的基础上，以房价收入比来观察；并通过人均住户存款高低不同的购买力考量城市居民置业难度指数，才能正确、准确地反映房价与经济的背离。

PART 3 闽省九城房价收入比与置业难度指数
在对九城房价收入比和置业难度指数进行计算之前，我们必须先了解一下相关的基础数据。由于2020年最新数据尚未出炉，我们仍以2019年城市统计公报作为数据来源。

首先看各城城镇居民可支配收入，并与人均GDP叠加观察：


看上图，一是观察两者的整体正相关性；二是读者据以了解九城城镇居民可支配收入数据情况。另一项基础数据为人均住户存款，其数据是基于城市统计公报中的住户存款与常住人口的计算结果。看下图：


基于上列相关数据，我们统一以90平刚需住宅标准，对房价收入比进行测算；同时以“六个钱包”理论量化交纳30%需要动用的家庭存款数量观察置业难度。

首先看九城房价收入比：


舍去两个城市地位特殊的厦门和福州，我们看其他七城情况。可以看到，泉州作为与其他六市相同的普通地级市，福建GDP总量第一大市和人均GDP、城镇居民可支配收入全省第三强市，房价收入比仅为8.4。

可以说，其他六城未来经济发展的目标就是泉州。但从房价收入比的维度，漳州、龙岩、三明、莆田和宁德五个城市的房价水平已经背离当前的经济水平。

再看置业难度指数：


从上图看，福州和厦门之外的其他六城与泉州相比，漳州、龙岩、莆田和宁德四个城市刚需居民购买90平住房交纳30%首付，分别需要动用3、2.7、2.7和3.5个钱包，即年轻夫妻双方父母和祖父母一方共3个家庭的存款，且宁德仍是不足，更需动用至另一方祖父母存款。

由此可见，漳州、龙岩、莆田和宁德四城房价已经背离城市经济和居民收入，房价的支撑已经较为脆弱，形成了潜在的下跌可能。

PART 4 住宅市场价格的另一支撑要素—人口
文章开篇即提到，榕厦泉三市常住人口总量占全省常住人口的52.43%。这意味着其他城市大概率是人口流出的。通过调取城市统计公报人口数据，我们可以看到九城的人口净流入流出情况，如下图：


从上图我们可以清楚地看到，除榕厦泉三市之外，其余六城无一不是人口净流出城市。无论是出于何种原因导致，人口流出都意味着人口红利的减少，从而影响城市经济的长远发展。

对于住宅市场，人口则是影响供需最重要的因素。人口的流出，必然导致住宅市场需求不足。由此，阶段性、无理性的房价上涨则成了无本之木、无源之水，房价也许会在不远处随着源于恐惧房价上涨产生的购房冲动逐渐平复而回归到其价值中枢位置。

【结语】

无论商品的价格上涨还是下跌，价值永远都是其变化的中枢。在一个较长的周期里，价格出现背离后未来仍将回归价值。

对于福建榕厦泉之外的六城来说，人口的持续流出成为城市经济发展的最大阻碍。尤其是在内需拉动为主体的双循环经济模式下，人流带动的资金流伴随流出，更易导致城市之间经济的此消彼长。在可以预见的未来，城市强者恒强。

人口和经济及资金的支撑在福建辖下城市之间的分化和消长，三线以下小城市背离的房价或成空中楼阁而必然与榕厦泉三个经济强市走出相反的走势。当然，所谓相反，是指在货币增发下的通胀预期中，败在货币的贬值中，并非一定是绝对价格的下跌。

很多时候，所谓选择胜于努力，指的就是关键时点的关键选择。