5年出生人口下跌近50%，福州学区房天花板已现？

柳永

我们提到要高度留意人口数据的变化，包括片区的人口增幅以及人口自然增长率，那是影响更深远的数据，因为人口增减关系到楼市基本盘，而且是不可逆的。
今天我们看看与学区房密切相关的人口出生率：
2021年福州市出生人口6.3万人，但是没有具体各区数据。

2020年福州市出生人口77337人，其中市区出生人口31554人，分别是鼓楼5764、台江2888、仓山8083、晋安4749、马尾1442和长乐8628，排除长乐区，原五区出生人口22926人。

2019年福州市出生人口91419人，其中市区出生人口37383人，分别是鼓楼6848、台江3303、仓山9298、晋安5316、马尾1656和长乐10962，排除长乐区，原五区出生人口26421人。

2018年福州市出生人口108255人，其中市区出生人口43790人，分别是鼓楼7508、台江3517、仓山10755、晋安6300、马尾1741和长乐13869，排除长乐区，原五区出生人口29921人。

2017年福州市出生人口123655人，其中市区出生人口49919人，分别是鼓楼9107、台江4237、仓山12162、晋安6741、马尾2106和长乐15566，排除长乐区，原五区出生人口34353人。

从以上可知，2017年-2021年间，福州出生人口从123655人降到63000人，降幅达49%。
02 2014-2016年
我们知道，从2016年开始，二胎浪潮席卷国内，一些70后和80后，成为主力生育人群，那么在二胎之前，福州出生人口是如何增长：
2016年福州市出生人口103393人，其中市区出生人口25673人，分别是鼓楼6532、台江3551、仓山8829、晋安5222、马尾1539。

2015年福州市出生人口102992人，其中市区出生人口24129人，分别是鼓楼6199、台江3316、仓山8444、晋安4799、马尾1371。

2014年福州市出生人口117899人，其中市区出生人口23960人，分别是鼓楼5899、台江3196、仓山8207、晋安4953、马尾1705。

我们以上述数据，制作成2014-2021年福州出生人数变动表，对人口走势就更明了：

从人口总数看，2017年是人口出生高峰，2021年是人口出生创历年新低，甚至低于2014年，说明人口出生下滑很严重。
从城区和县市对比来看，五城区出生人口减幅要低于周边县市，比如福清、长乐等，我们拿2014年和2020年数据进行对比，长乐出生减少5360人，五城区出生减少1036人，说明县市的生育观已经发生重大变化，不以多生为荣。其他外围县市出生人口同样呈现大滑坡。
从五城区自身数据，人口出生高峰有两次，一个在2017，一个在2018年，此后一路下降，根据2020年五城区出生人口在福州市占比29.64%，我们推测2021年五城区出生人口可能在18500-19000人之间，首次跌破2万，也就是将低于2014年出生人口。
03学区房
我们知道，福州学区房是在2012年之后起来，在2017年大爆发（与楼市同步），在2018-2019年持续走高，在2020年进入相对稳定，2021年则是分化严重。
因为这几年卖的学区房，都是适龄儿童上学用的，这些孩子现在普遍5-6岁，也就是说，上一波生育高峰出现在2014-2017年，特别是放开了二孩政策，让城区出生人口大幅度反弹，这批能生二胎的人，也是相对有实力的人，他们年龄在35-40岁之间，是享受过福州楼市红利的人，于是撑起这一波学区房浪潮。
那么，从出生人口估算，2022-2025年福州优质学区房可能最为紧张，原因就是因为5年前出生人口最多，2023年将是城区出生人口的入学高峰期，学区房可能会稳，为什么我们不用涨，因为前面基数太大，可谓心有余而力不足。
而2025年后，学区房的需求将大大缓解，要比高峰期需求下降近一半。加上现在学区房有6年一学位的规定，等用完了，再产生学位机会的时候，就会正好赶上2021年以后的这波出生人口，福州学区房的需求，将退回到10-12年的水平。因此在这种背景下，只有特别优质的那种学区房才会保值。
我们再看2022年中考数据：2022年中考考生总数为8.38万人，其中六城区考生4.16万人。而2022年福州初中毕业生人数显然要超高8.38万，因为相当一部分不参加中考，去了中专。
而2020年及2021年福州出生人口才7.7万和6.3万，即使算上其他城区随迁在福州学习，未来中考人数下降也是一个事实。
出生人口下降，影响很多产业，首当其冲是妇幼医院，有朋友说头胎住走廊，二胎有房躺，就是缩影，其次对于幼儿园以及幼儿保育产业也影响很大，过几年可能要退出一大片。还有就是这几年兴建一大批小学，到时人气够不够还是疑问。
从短期来看，学区房热度还是存在，甚至局部反弹可能；但是长期来看，由于当下学区房价格基数太高，买房人想要实现即挣一个学位，还能升值出售，可能很难。当新房市场分化后，二手学区房也会面临一波分化，学区房稳赚不赔，终究是个过去式，家长把它当成一个奢侈品或者古玩来看待，可能心态会更好。