年度厦门第二场土拍四块地由两家央企两家本地国企竞得

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今年厦门第二场商住用地拍卖会上午举行，出让思明、湖里、集美区的四幅地块。刚刚结拍的2025P09地块位于湖里区五缘湾片区环岛干道与钟宅路交叉口东侧（B01地块），土地面积2.78公顷，建筑面积7.11万㎡，计价建筑面积6.89万㎡。起叫价30.39亿元（住宅楼面价4.5万元/㎡）。共5家报名，经1小时21分钟75轮竞价后，由中饶（厦门）置业有限公司（保利）以34.14亿元竞得，成交楼面价50645元/㎡，溢价率12.34%。

2025P10地块位于湖里区枋湖北二路与枋湖西路交叉口西南侧，土地面积0.86公顷，建筑面积1.91万㎡，计价建筑面积1.91万㎡。起叫价7.36亿元（住宅楼面价4万元/㎡）。厦门兆欣珑房地产开发有限公司（建发）报名并底价竞得。

2025P08地块位于思明区前埔南路与古楼南路交叉口东南侧，土地面积2.55公顷，建筑面积6.64万㎡，计价建筑面积6.64万㎡。起叫价26.12亿元（住宅楼面价4万元/㎡）。厦门卓盛嘉业投资有限公司（联发）报名并底价竞得。

J2025P01地块位于集美区浔江北路与海凤路交叉口南侧，土地面积10.86公顷，建筑面积17.40万㎡，计价建筑面积13.84万㎡。起叫价20.67亿元（已扣减学校、停车场部分建安成本，住宅楼面价16155元/㎡）。中交房地产集团有限公司报名并底价竞得。

十月。OCT

这个指标好，省的黑厦份子又是左手倒右手

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结合年度两场土拍；今年大概率厦门土拍主要还是有央企和本地国企在主导

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01 土拍直击：核心区地块 "白菜价"，国企兜底成常态
福州 2025 年第二场土拍推出两幅纯商住宅地块，却难掩市场低迷：

江南 CBD 地块（宗地 2025-08 号）
基本参数：22.77 亩，容积率 2.0，起拍楼面价 9912 元 /㎡，划片仓山区教师进修校附一小（原高湖小学）。
市场冲击：起拍价跌破万元，较 2023 年隔壁新榕江和阅地块（楼面价 12059 元 /㎡）直降超 2000 元 /㎡，且划片未达市场期待的 "福高小初"，直接影响周边在售项目价值预期。
结局预判：低容积率 + 国企熟地优势，预计新榕集团将再次 "保驾护航"，延续区域底价成交惯例。
金山绿轴地块（宗地 2025-09 号）
基本参数：15.95 亩，容积率 1.6，起拍楼面价 13816 元 /㎡，划片暂未落地（过渡仓三小）。
价格对比：较早年龙湖天序（2W + 楼面价）、建发玺云（精装 3.6W+）等项目，地价直接腰斩，即便按大东海天樾 2.6W/㎡热销价测算仍有利润空间。
尴尬现实：曾经 "金山最后一块住宅地" 噱头不再，优质地段 + 低密规划仍难唤民企信心，国企托底成唯一出路。

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02 旧改困局：拆建成本倒挂，市中心供应 "负重前行"
2025 年福州三大核心区旧改（鼓楼河南新村、台江宁化新村、晋安环南新村）同步推进，却暴露深层矛盾：

环南新村（200 亩巨无霸）
规划拆解：分 4 幅商住地 + 1 幅教育用地，其中 E-29 地块（14.1 万方）为 100% 安商房，E-3 地块（21.63 万方）存 "半安半商" 可能。
成本黑洞：征迁建面 27.97 万方，规划建面 35.7 万方（超量 7 万方），按早年测算模式，出让金仅能覆盖拆迁成本，叠加规费后直接亏损。
️ 宁化新村（台江核心）
数据推演：涉征 1784 户，参考同类旧改户均 80㎡，拆迁建面约 15 万方；规划 C-27 地块建面 18.92 万方，扣除安置后仅余 4 万方商品房（占比 21%）。
亏损加剧：容积率 3.74 逼近上限，商品房面积压缩至极限，财政平衡难度超环南旧改。
共性难题：
容积率飙升：从早年 2.0-2.5 到如今 3.5+，居住体验下滑；
安商房挤压：部分地块商品房占比不足 30%，开发商利润空间被严重压缩；
回迁风险：多地出现 "没钱回购安商房" 案例，旧改民生工程暗藏交付隐患。

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03 破局之难：当 "底价让利" 也唤不醒市场
从五四北万元以下楼面价，到金山、江南 CBD 核心区地价 "膝盖斩"，福州土地市场呈现三大转变：

定价逻辑崩塌：从 "面粉贵过面包" 到 "地价打五折仍需托底"，市场信心跌至冰点；
财政依赖凸显：2023 年国企拿地占比超 80%，2025 年持续 "左手倒右手"，土地财政蓄水池接近干涸；
周期拉长陷阱：旧改亏损靠未来溢价弥补，但楼市下行周期中，"拆赔 - 建设 - 销售" 闭环断裂，隐性债务风险累积。
何去何从？
短期看，国企托底、政策刺激（如划片预期、低密规划）仅是止痛片；长期需破解 "供需错配"——




需求端：改善型客户被高房价透支，刚需群体受收入预期压制；
供应端：核心区旧改成本高企，外围地块配套滞后，陷入 "核心卖不动、外围没人买" 的死循环。



土地市场的 "死局"，本质是楼市深层调整的缩影。当降价、托底、政策红利都难破局，或许需要更彻底的结构性改革 —— 从土地出让节奏、旧改盈利模式，到住房供应体系，都亟待重构。

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日前，据福州市icon不动产登记和交易中心发布的“2025年第一季度福州市五城区（不含长乐区icon）新建商品房、二手房交易情况”数据显示，2025年第一季度，福州市五城区新建商品房（含住宅商业办公车位等）销售5977套、面积46.03万平米；其中住宅3088套、面积34.51万平米。二手房交易7997套、面积67.85万平米；其中住宅6659套、面积63.03万平米。意味着，二手房成交量是新建商品住宅的2.15倍多，远超新房。

此外，同比2024年第一季度福州市五城区成交新建商品住宅4852套，今年一季度新房成交量跌幅超36%！

zhihengguoxilin

福州楼市目前确实比厦门艰难！福州目前土拍收金不到20亿，厦门则已经突破160亿，那么福州需要在后半段加速度，但是福州本地城投是否会“有心无力”、福州是否还会有外来央企或者厦门建发国贸继续注入资金…？

lucky520

房价下跌是必然，哪个城市先下跌，哪个城市生活成本就低，竞争力就越强，先降价还可以留住一波外来人口，后降价连外来人口都留不住

十月。OCT

lucky520 发表于 2025-4-24 19:06
房价下跌是必然，哪个城市先下跌，哪个城市生活成本就低，竞争力就越强，先降价还可以留住一波外来人口，后 ...

这逻辑，说的鹤岗很有竞争力似的

lucky520

十月。OCT 发表于 2025-4-24 19:08
这逻辑，说的鹤岗很有竞争力似的

苏州，宁波，成都，武汉相比厦门如何？厦门过去10年发展的也不算太快，产业布局，产业升级跟苏州，宁波完败，。要跟苏州，宁波比，不要盯着鹤岗啊

十月。OCT

lucky520 发表于 2025-4-24 19:33
苏州，宁波，成都，武汉相比厦门如何？厦门过去10年发展的也不算太快，产业布局，产业升级跟苏州，宁波完 ...

所以你的逻辑不对啊，也没什么好比的，出生在福建中庸省份也只能如此