重要信号，一批低调“大佬”正逆势崛起！

Kirin9000

重要信号，一批低调“大佬”正逆势崛起！2023-07-21 07:26:07　来源: 冬天来旅游 吉林  举报

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部分开发商没落的同时，一批低调“大佬”正逆势崛起！
比如地铁公司。
发展有多迅猛？
去年，21家地铁公司豪掷824亿，拿了72宗地。
广州、深圳、厦门地铁拿地总价最高，金额都超过百亿！
深圳、厦门、沈阳地铁的拿地面积占全市总成交的比重，更是都超过20%！
可以说是拿地主力了。

我们知道，现在的土地市场仿佛掉进了冰窟窿。
单看今年上半年，土地成交环跌7成、拿地金额环跌6成。
可是这些地铁公司拿地反而更积极。
什么情况？
可能会有人说，每天那么多人坐地铁，肯定很赚钱呀。
那你可能没有关注到地铁的建造成本有多高！
每公里投入基本就是5-8个亿，一线大城市甚至需要10个亿。
成本只是第一步，还有不可忽视的运营费用！
之前做过测算，国内轨交平均单位车公里运营收入是17.2元，运营成本是23.8元。
靠着地铁票价真的很难赚钱，甚至还可能亏本！
那它们的钱从哪来？
土地开发+房地产！最典型的是杭州地铁。
这些年借势亚运会，杭州一直在拉动基建投资，疯狂发力地铁。
去年一年时间地铁里程增加了170多公里！
土地开发整理收入也随之大增4.77亿。
还有去年最赚钱的武汉地铁，凭什么能反超深圳？
一起来看：
武汉地铁主营业务中：
土地资源一级开发收入达53.94亿。票款收入是31.26亿。
可见，武汉地铁超60%的主营业务收入都是资源一级开发贡献的。
一直很赚钱的深圳地铁呢？
去年，深圳地铁票款收入37亿，只占总营收的15%。
而站城一体化开发收入160亿，占总营收的67%，撑起了大半边天！
成都地铁去年场站综合开发收入62.47亿，其实就是地铁+房地产＋土地开发等收入。
瞧，这些地铁公司越来越像一家又一家的开发商了！

2

大部分地铁公司拿地之后，都会开发建设TOD（“轨交+物业”项目）。
说白了就是地铁和沿线房地产一起搞，地铁开到哪，房子建到哪。
据不完全统计，去年全国积累成交的TOD地块超过40宗。
合肥轨道交通参与TOD综合开发程度最高。
去年合肥轨道成立子公司，主要负责轨交沿线土地的综合开发工作。
厦门地铁也挺猛，去年光前9个月，拿地就砸了125亿。
最稀缺的岛内核心位置，五缘湾湿地公园板块，就有厦门地铁开发的TOD项目。
限价71000多，面积段最小143平。
岛外海沧新城最核心的位置，也有厦门地铁的TOD项目，均价45000。
除了这两处核心位置，还有翔安后村TOD，三大地铁TOD项目齐发！可以说，全国的TOD建设都在提速！

成都去年的TOD项目计划投资超240亿。 重庆计划到“十四五”末，启动30多个TOD项目建设。

但这里也有一个很大的问题，城市核心位置还好，边缘甚至远郊呢？
就比如青岛，计划在“十四五”期间以TOD带动投资1000亿，沿轨道交通建地铁新城。
这些新城先拉条地铁过去，然后再开始规划学校商业，有些还有产业的概念。
有什么问题？知道么，现在大部分远郊地铁的客流量是不足的，资源浪费严重！
火遍全网的浙江宁波地铁3号线，一个投资2亿的高塘桥地铁站，周围的景象是这样的。
而根据宁波早期规划，高塘桥地铁口周边的农田未来是要变成商住用地的。
现在地铁修好了，周边发展跟不上，更别说进一步建TOD项目了！

3

但，依然挡不住越来越多城市的地铁公司加入！
他们会积极跟地产国央企合作。

最典型的就是深圳地铁。
除了是万科最大股东，也跟华润在TOD项目上有比较深入的合作。
还有广州地铁，很早就入股了越秀地产，成为越秀第二大股东。
可即便如此，很多地铁公司还是无法盈利！
看看最近出炉的全国主要城市去年的地铁账单。
哪些赚钱？哪些亏钱？
这次有32个城市的地铁公司公布了年度报告。
其中，只有5个城市的地铁是赚钱的！
武汉、深圳、济南、上海、常州。
而剩下的27城地铁都在亏损！
大部分城市的地铁或多或少都要靠地方补贴。
北京地铁，之前补贴过214.66亿；
苏州轨交，补贴过71亿；
青岛地铁，补贴过67.34亿；
成都轨交，补贴过59.38亿。
这对地方财政也是很大的考验！

4

其实，地铁公司很多都有国资背景。
还有这两年强势拿地的基建类开发商，像中铁建。
以及在上海土拍中现身的安徽高速企业。
很多人可能会说，地铁公司积极拿地，是为了托底楼市。
但其实，也是基于自身发展的考虑。
GJ发改委早就收紧了很多城市修建地铁的审批。
甚至包括深圳、成都、杭州、南京这种级别的城市。
深圳被砍了4条线，有2条远郊线，另外2条是对接东莞的延长线。大城市如此，更别说其他小城市了。
现在地铁报批的门槛越来越高，具备以下资格才能建！
GDP超过3000亿元；
一般预算收入超过300亿元；
城区人口超过300万；
拟建地铁线路初期客运强度不低于每天每公里0.7万人次；
远期客流规模达到单向高峰小时3万人次以上没有债务风险。
不少城市的人口能达标，但外来务工人员或者是人流量不大，哪怕建了地铁也很难满足客运量的要求。
再结合前段时间，GJ发改委也收紧了都市圈。
现在很多城市自己都是饥饿状态，哪还有余力去帮扶其他城市？
信号已经很明显。
无论如何，未来都不可能盲目扩张了！
至于这一批低调的地铁公司，正在严峻的环境下逆势生长。我们期待着，房地产或将迎来的新规则！