开年土拍大手笔，众多楼盘已落地，福州滨海新城核心区初见雏形

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昨日福州**乐区发布了2021年的第一场土拍公告，将于2月26日出让滨海新城的一幅巨型地块。关于滨海新城建设对于福州城市发展的重要性，本号已经写过多篇文章。福州已在长乐沿海的这片大平原上倾注了大量投资，将来资金仍将源源不断流向滨海。在一天不止一个亿的大力投资下，如今的滨海新城也有了日新月异的变化。

关于滨海新城的楼市，此前文章已经提到，滨海新城不炒房，从一开始就优先实施人才房、租赁房、安置房等保障性住房建设，将房地产开发摆在了后头。自2017年以来分多期开发的众多安置房项目已经陆续建成，在过去的一年间商品房项目才进入大量开发阶段。


从2019年底到2020年初，滨海新城核心区连续出让两幅巨型地块，面积合计897亩，这个项目就是如今的金茂智慧科学城。为了拿下这两块地，金茂豪掷66.1亿，由此我们可以看到，滨海新城的建设并非只有往里砸钱，同时也有丰厚的资金回报，近年来这种回报就很直观地体现在土地出让金上。



要知道，滨海新城原本只是长乐的几个沿海乡镇，一般情况下乡镇地价很低并且卖不了几块地，倘若没有滨海新城，这一带的楼面地价大概只有几百元，最多上个千。而有了滨海新城之后，楼面地价可达几千上万。倘若没有滨海新城的宏大规划，你很难想象乡镇土地可以这么值钱。

金茂的两幅巨型地块位于地铁六号线东调段的东侧，今年拟出让的这幅地块位于地铁6号线西侧，紧挨着金茂地块，北侧是滨海新城三期安置房。这块地编号为2021滨拍-1号，占地面积351.65亩，是滨海新城CBD核心区出让的第三幅巨型地块，起拍价和金茂的两块地一样，都是33亿出头。


我们注意到，金茂官网上关于滨海金茂智慧科学城的介绍是总占地约1265亩，而此前金茂拿下的两块地只有897亩，加上今年这块地接近1250亩。这样看来，2021滨拍-1号地块也很可能由金茂底价拿下。


除了金茂地块之外，去年滨海CBD周边还连续出让了三幅商品房地块，分别被大东海、保利、绿城竞得，其中大东海项目已经领证入市（新天地国际华府C地块）。这三个楼盘占地面积合计也接近三百亩，加上此前在售的榕发翰林壹号和武夷书香名邸两个超级大盘，还有恒荣广场、新投汇贤雅居等项目，可以说现有的待售房源存量已经十分巨大。


随着栋栋高楼拔地而起，继大数据产业园之后，滨海新城核心区也已经初见雏形。从卫星地图上更能直观看到，在滨海实验学校、三中滨海校区、滨海新城综合医院周围已经环绕着众多楼盘，并且依然还有大量地块可供出让。尽管土地宗数不如航城吴航营前首占，但滨海新城土拍面积却十分可观，将来滨海新城供地量超越长乐城区大家也无需太过奇怪，毕竟今年一开年拍的地就在滨海。

去年12月7日文章《福州滨海新城楼市现状分析》中已经对滨海新城当前的楼市情况进行解读，目前来买商品房的以长乐乡镇客群为主，主要依靠的是滨海实验学校的吸引力。去年长乐新建商品住宅销售面积同比下降四成，倘若不是榕发翰林壹号大量房源入市，恐怕楼市成交数据还会更加难看。

虽然滨海新城高楼已经不少，但人口数量还是硬伤，短时间内指望大量外地人口流入也不现实。因此我们看到近期提出加快建设福建职教城，福州外语外贸学院建设滨海校区，加快长乐行政中心搬迁等等。当年福州市区曾经纾解老城、建设新城，将鼓楼台江的原住民迁往晋安仓山，将市区的大学迁往闽侯。未来我们很可能将看到长乐版的“纾解老城”，将长乐城区一部分人口迁往滨海新城，这能在补充人口数量方面取得立竿见影的效果。

不过，房价上涨速度过快的确在一定程度上制约了滨海新城的发展，当初一平方几千元的乡镇地带，在长乐撤市设区及滨海新城建设启动后，房价直接跳涨逼近2万。此后虽然打折销售，新房售价依然高于1.5万。但可以预见的是，随着更多地块拍出和已出让地块陆续上市，在供过于求不断加剧的情况下，各个新盘还会继续降价。

到目前为止，长乐本地居民的购买力已经消耗大半，因此去年商品房成交量才会大幅下滑。今后开发商们还是多动动脑子，想想怎么吸引其他地区的购房人吧。毕竟没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。更何况滨海新城安置房交房办证之后，还会有天量二手房涌向市场。​