园区配套如何配，园区业态又如何管控？

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产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式,又是地区社会经济发展水平的衡量标志,它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。

产业园区的形式多种多样,如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园,以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。近几年,伴随新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷,产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠,产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。

产业园区的商业配套及生活配套体现着园区的规划水准和运营能力。商业配套、生活配套不健全,园区毫无生气,就会宛如死水一潭。

一、园区配套如何配

园区综合配套包括商业配套、生活配套,以及社区配套等,涉及各式餐厅、超市、便利店、街区商场、公寓、住宿酒店、银行、邮局、电讯店、洗衣房,以及幼儿园、学校、医院等。此外,还包括咖啡店、酒吧、健身房、美容店、数码店、书店、图书馆、影院等商务配套设施和文化配套设施。依笔者看来,园区综合配套可以划分为三个层级：

第一层级:满足“食”“行”“住”的“基本需求”。“食”有员工食堂、招待餐厅等。“行”,毗邻地铁站、公交站点林立。“住”,有相当规模的蓝领公寓、白领公寓。

第二个层级:满足企业的目常商务需求和员工的职场生活需求,可称为“常规需求”。包括小型银行或储蓄所、数码速印店、便利超市快捷酒店,等等。缺少这些配套,企业目常经营和员工职场生活都会很不方便。

第三个层级:满足园区自身及周边一定区域的“发展需求”,即可以让园区实现自给自足,满足园区和周边工作、生活和休闲娱乐的一切需要,这也是现代多功能、综合型园区的特点。此时园区提供的不仅仅是办公作业空间,还要具备不同档次的餐饮饭店、住宿酒店,中大型超市与银行、大型社区公寓,还可能引入时尚咖啡、美容店、健身中心、娱乐中心、书店书吧、影院剧场,等等,甚至建有社区医院、幼儿园和学校等。

当然,如果园区综合配套的第三层级涉及的各个业态规模足够大,就不是“小配套”的问题了,将进阶到区域“大配套”阶段。

综合配套是园区的“影子”,通过“影子”可以了解产业园区建设者、经营者的建设理念、规划思路、服务意识和运营能力。园区配套设施不同于公共服务平台,它一目了然地设在那里、摆在那里,很容易让人们去感知体味。坐在园区的咖啡屋里,边品咖啡,边思事业,是一件意的事情,可除此之外,我们对园区的期冀还有很多……

二、园区业态如何管控

其一,制定园区产业规划

园区没有产业规划或产业规划模糊,将给园区带来招商和运营的迷茫与混乱。园区产业规划应该确定核心产业层、重点产业层和相关产业层三个圈层,针对各个圈层在企业数量和建筑面积上给予适当配比和位置安排。

园区产业类别应该有一个合理区间,过多过杂,就会出现前述的问题,但如果产业范围过窄过小,也会出现园区活力散失的问题。

其二,合理安排楼宇功能

园区建设规划初期必须对园区进行整体勾画,进行合理的功能划分,使园区的不同区域和不同楼宇具备即独立又关联的使用功能。

比如，如果将快餐店设置在一个不影响办公的区域，将是一举多得的好事。

一些大型产业园(产业新城),区域内可以规划设置偏向高档物业的总部办公区(独栋办公或独层办公)、偏向中小企业的办公集中区、生产制造区(设置单独区域,与普通办公区保持空间距离)、商务配套区(员工餐厅、便利店、银行、快捷酒店等)、商业街区(满足区域需求的附属商业中心)等。

其三,招商遵循产业定位

园区招商遵照产业规划、产业定位和功能划分,针对性地开展招商工作,优先选取符合产业定位的优质企业。为了确保招商工作的目的性,可以设立相应的绩效考核办法,鼓励符合产业规划的招商行为,尽可能避免为了短期效益“眉毛胡子一把抓”的招商举动。

其四,适时调整企业结构

很多产业园为了生存和短期的经济效益,早期招商较杂,不设行业限制。随着进驻企业的增多和园区经营发展的深入,必须考虑在一定周期内对进驻企业进行调整清理,逐渐清除那些不在规划范围内或经营问题较严重的企业,向规划的目标产业方向转移过渡。

乐天智谷

国际智能科技创新谷

乐天智谷是广州市攻城拔寨重点项目、2019年广州市提质增效试点园区、广州市中小企业服务站。项目位于广州市海珠区科韵南路与新滘东路交界处，区域所在是广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区、琶洲高新区，是粤港澳大湾区科技创新走廊重要的支点。

园区以人工智能、5G技术、数字经济、物联网为主导产业，为入园企业提供全生命周期创新孵化服务和资源协同对接服务，并促进相关产业的资源共享、共融、互生。

“粤港澳青创湾”创新创业基地（以下简称：青创湾基地）于2018年9月开始在海珠区委统战部、区科工商信局的指导下筹建，由澳门青年领袖周王安先生发起，整合广州、深圳及港澳台地区30多个社团与港澳地区高校和科研院所、专家团队建立战略合作及密切协作关系，汇聚了包含宏观经济政策、科技创新服务、智能科技产业、新商业社群运营的各领域的核心优势资源。