福州三年半，泉州六七年，周期算不清兜底没钱赚不卖地又何妨首发2024-05-05 11:00·都教授说房
大家都知道，最近自然资源部发了通知，商品住宅去化周期超过36个月的，要停止商品住宅用地出让。很多人问我怎么看，我总是反问一句：现在还有哪个城市卖得出地吗？都是地方城投在兜底，那能叫卖吗？你爸你妈给你零用钱花，你们家钱有变多吗？
当然，现在大家最关心的肯定是哪些城市去化周期超过三年，这是茶余饭后绝佳的谈资。但要真说起来，去化周期这数据很玄幻，以前楼市红红火火成交量高的时候都算不准，现在想算明白更是纯属扯淡。根本原因还是我近年来一再强调的问题：商品房网签数据是假的。
自从品牌房企“爆雷潮”和安商房全面推广以来，商品房真实交易量就已完全不可查。库存数据也是一样，众多开发商“爆雷”、违约、清盘、破产，它们剩余的资产早都拿去抵债，这些网签到债主名下的房子，表面上是“卖”出去了，但事实上根本不是“卖”的，可见商品房隐藏库存远比表面数据高。
库存量大不是问题，能够慢慢去化也行，现在最大的问题是接盘侠严重不足。年轻人根本不上当，就算开发商肯降一点价，人家照样看也不看。这就使得极少数没有“爆雷”的开发商也一样得靠“假网签”粉饰销量，要不然成交数据非常难看。
所以，本就卖不出的地，卖不出的房，更算不清的去化周期，你让不让人卖地，对于调控楼市有什么实际意义？去化周期这本糊涂账，倘若真的派人翻箱倒柜清点计算，那真实周期长得吓死人，很多地方堆积如山的库存都要卖到地老天荒。
不过，去化周期毕竟是个很有意思的话题，大家总会忍不住想聊。最近几天网上早已疯传某些房地产研究机构统计的数据，说福州长达42.7个月，泉州更是高得离谱，大家一看除了傻眼还是傻眼。
要说福州去化周期长，我相信老读者们都能理解，福州每年都是海量土拍，到头来卖地快开发慢，本市国企兜底过多消化不良，开工率低得没法看。至于其他早就卖成现房的外地开发商，觉醒的福州购房人更是正眼都不看，哪怕房托们用尽一切诈骗手段也卖不出房。可是泉州或晋江都比福州长了近一倍，这就让很多人感到一头雾水了。
什么？泉州的地产业内人士们不是声称千人摇号秒光日光吗？次次开盘都像狂欢，怎么会库存积压六七年也卖不完？更何况泉州土拍量远比福州少，市区宅地更是捂得紧紧的，在售新盘数量都不到福州的零头。开盘这么少，去化周期还这么长，这数据看着真是既震惊又好笑。而且这是他们自己人统计的，“业内人士”们即使想喷也无处落嘴。
此外，我们注意到这回晋江被单拎出来统计，去化周期比泉州其他地区还要长。这是因为泉州市区人口少、面积小，卖地的主力始终是晋江。自从“闽系房企”近乎全军覆没以来，晋江土拍也和福州市区一样，都由本市国企兜底，卖房实为征税，而且供地量远高于其他县区。
去年以来泉州经济增速低迷，是晋江以一己之力在苦苦维持。但从以上这组数据来看，就连最嘴硬的业内人士都必须承认：最富的晋江也已卖不动房子，拍地数量越多，去化周期越长。这些年来翻倍抬价“去库存”，已经把晋江百姓的钱包搜刮得很干净。
|Archiver|手机版|小黑屋|福建论坛
( 闽ICP备13019286号 )|闽公网安备35058202000495号
窥视卡
发表于 2024-5-5 18:13
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
千斤顶
照妖镜
发表于 2024-5-5 20:12
楼主