土地出让金大跳水，国内重点城市财政依赖度如何变化？

zhihengguoxilin

• 城市:全国
• 发布时间:2024-09-24
• 报告类型:土地交易分析
• 发布机构:克而瑞
  

  导语
  预计2024年大部分城市全年土地财政依赖度均在30%以下，同比2023年多呈现下降趋势。
  ◎  文 / 马千里、邱娟
  受楼市成交低迷的影响，2023年土地市场成交规模继续缩量，其中成交建面和成交金额均刷新近十年新低值；并且这种趋势在2024年还在加剧，2024年前8月，300城土地成交金额仅1.2万亿元，同比2023年同期降幅接近四成。土地出让金大幅下降的同时，各地土地财政的依赖度如何变化，哪些城市土地的土地出让收入还能保持较高水平，形成对地方财政的有力支撑？

  01土地出让金动向：九成城市下降， 广、深同比降幅均超七成
  2024年前8月，重点城市土地出让金大都同比下降。出让金超过1000亿元的城市仅有北京一个，为1071亿元，而2023年同期有北京、上海、杭州三个城市土地出让金超过千亿元。出让金排在第二位的杭州仅有884亿元，同比降幅高达33%；排在第三位的上海仅有672亿元，同比降幅更是高达44%。
  22个重点城市来看，除福州、沈阳、济南三个城市出让金保持上涨势头外，其余19个城市土地出让金同比均降；其中降幅最大的城市是深圳，2024年前8月土地出让金仅76亿元，同比2023年同期下降了77%，其次是广州，土地出让金降幅高达72%。此外，苏州、无锡、长春、郑州、天津、南京、成都、合肥等城市出让金降幅也十分突出，同比降幅均在50%以上。

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库里 发表于 2024-11-19 11:09
渔村傻郭 又开始顾左右而言他了 自己都一地鸡毛 也配指点你大爹福州？说出了1500是4000零头的傻子 数都认 ...

民建福州SW三创专委会名誉主任、台江区政协首批人才库专家、省中房研究中心主任叶传杰反映：最近一段时间，不少城市陆续放宽甚至放开限购、限售政策，以维持本地经济发展。其实，早在2022年，全国便有多地城市调整或取消限售、限购，包括东莞、佛山、郑州、哈尔滨、兰州、秦皇岛、苏州、宁波、杭州、成都、西安、南京、青岛、南昌等地市。

近一两年来，福州也在限购限售政策上做了一些调整，最新一次调整是2022年8月11日起，福州将限售条件从“取证满两年”放宽到“网签满两年”，但由于交易时的税费认定依然是“取证满两年”，所以对市场的刺激作用不大。此外，目前福州楼市面临的三大现状与瓶颈，也需要引起充分重视。一是楼市库存量巨大，严重超出标准范围。来自福州市不动产登记与交易中心数据显示，2022年福州新房销售5.8万套，其中住宅2.76万套，截止2022年底五区可售还有56160套。新房住宅方面，按目前的库存和2022年的去化速度，去库存还需要24个月，严重超过库存的12-18个月的正常标准。福州楼市的库存重灾区——三江口板块，目前备案的商品房库存达2752套，去化周期甚至高达36个月。二是天量安商房大批入市，影响市场信心恢复。据克尔瑞数据显示，近几年来，福州共交付了8万多套安商房。在福州市2021年推行“交房即办证”的改革以来，大都具备了入市交易的条件。如此天量的安商房入市，在冲击房价的同时，对市场信心的恢复也有很大影响。三是楼市表现乏力，市场情绪较低落。作为福州楼市主力的闽系房企，还没走出风险区，由其爆雷引起的大裁员、交付等问题，依然影响社会安定稳定。

http://zx.fuzhou.gov.cn/zz/gzwh/ ... 0240222_4780339.htm

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民建福州SW三创专委会名誉主任、台江区政协首批人才库专家、省中房研究中心主任叶传杰反映：最近一段时间，不少城市陆续放宽甚至放开限购、限售政策，以维持本地经济发展。其实，早在2022年，全国便有多地城市调整或取消限售、限购，包括东莞、佛山、郑州、哈尔滨、兰州、秦皇岛、苏州、宁波、杭州、成都、西安、南京、青岛、南昌等地市。

近一两年来，福州也在限购限售政策上做了一些调整，最新一次调整是2022年8月11日起，福州将限售条件从“取证满两年”放宽到“网签满两年”，但由于交易时的税费认定依然是“取证满两年”，所以对市场的刺激作用不大。此外，目前福州楼市面临的三大现状与瓶颈，也需要引起充分重视。一是楼市库存量巨大，严重超出标准范围。来自福州市不动产登记与交易中心数据显示，2022年福州新房销售5.8万套，其中住宅2.76万套，截止2022年底五区可售还有56160套。新房住宅方面，按目前的库存和2022年的去化速度，去库存还需要24个月，严重超过库存的12-18个月的正常标准。福州楼市的库存重灾区——三江口板块，目前备案的商品房库存达2752套，去化周期甚至高达36个月。二是天量安商房大批入市，影响市场信心恢复。据克尔瑞数据显示，近几年来，福州共交付了8万多套安商房。在福州市2021年推行“交房即办证”的改革以来，大都具备了入市交易的条件。如此天量的安商房入市，在冲击房价的同时，对市场信心的恢复也有很大影响。三是楼市表现乏力，市场情绪较低落。作为福州楼市主力的闽系房企，还没走出风险区，由其爆雷引起的大裁员、交付等问题，依然影响社会安定稳定。
http://zx.fuzhou.gov.cn/zz/gzwh/dysgz/sqmy/202402/t20240222_4780339.htm

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03 全年土地财政依赖度预测，北上广深均不及25%，仅福州一市可超50%

  即使按照2023年供地节奏预测全年土地出让金，22个重点城市2024年财政依赖度也处于较低水平。除福州外，其余城市2024年土地财政依赖度均在50%以下，土地财政的依赖性有所下降。进一步细化，下文将根据土地财政依赖度这一比值我们可以将22个典型城市分别三类：

  第一，超高土地财政依赖城市（>50%），仅福州一城。福州2024年的供地计划较2023年明显增加，商住办计划供应规模同比增幅高达31%。不仅如此，福州2023年前8月土地出让金仅占前年的21%，2024年其土地出让金按照去年9-12月明显加速的供地节奏预测，而2024年前8月福州供地计划完成率不足两成，福州接下来供地节奏大概率要增加，按照去年供地节奏测算的话，福州2024年土地财政依赖度可达到84%。

  第二，高土地财政依赖城市（25%~50%），接近样本城市的两成，包含杭州、长沙、济南、合肥、南京、成都等城市，占据三成。2024年土地出让金占2024年一般公共预算收入的30——50%之间，土地财政还是相对高的。究其原因，主要是宏观经济影响之下，财政收入承压，土地出让依然是解决财政的主要方式，典型如南京，前8月已经完成全年供地计划的8成，土地财政依赖度处于较高水平。

  第三，相比之下，土地财政依赖低位的城市较多（<25%），占样本城市的七成，包含北京、上海、深圳、广州、厦门、苏州、天津、宁波等绝大多数城市。典型如深圳，土地财政依赖度仅有2%。

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02 典型城市供地计划仅完成24%，出让金占全年一般公共预算比重均不足35%
  基于重点城市土地成交数据，我们进一步对比典型城市2024年供地计划，在2024年供地计划缩水的背景下，截止8月31日，典型城市经营性用地计划（住宅和商业）平均完成率仅为24%，大部分一二线城市土地成交规模仍处于相对低位，尤其是一线四城，其2024年供地计划的推进进度尤为缓慢，京沪广深一线四城完成率均不过20%。

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与各城市2024年一般公共预算收入相比，前8月土地出让金占其比重均在35%以下，占比最高的是杭州，仅有32%。其余城市大都在20%以下，上海、广州、深圳、厦门均在10%以下，尤其深圳，前8月土地出让十分缓慢，出让金仅有76亿元，而其2024年一般公共预算收入高达4112.8亿元，土地出让金收入仅占其2%，出让金的大幅下滑给地方财政造成了较大的压力。

zhihengguoxilin

04典型城市土地财政依赖度普降，福州、济南仍有望同比上升

  与2023年财政依赖度相比，除福州、济南和沈阳外，近九成城市土地财政依赖度均呈下降趋势，尤其是广州、无锡、南京等城市，三城市土地财政依赖度均降至30%以下，同比均下降了超40个百分点。以南京为例，2024年预测全市土地出让金为488亿元，当年全市一般公共预算收入1653亿元，占比仅有30%，较2023年72%下降了42个百分点，在巨大的土让金落差之下，财政压力势必承压。

zhihengguoxilin

综上，受房地产市场下行的影响，土地出让规模明显下降。预计2024年大部分城市全年土地财政依赖度均在30%以下，同比2023年多呈现下降趋势。值得注意的是，一线四城土地收入也明显放缓，预测2024年土地收入占一般公共预算收入的比重均在25%以下，北京稍高，约为25%，广州为20%，上海为15%，深圳最低，仅有2%，仅福州、济南2024年土地财政依赖度有望不降反升。在财政压力之下，部分城市下半年大概率会加快优质宅地供应节奏，尤其是广州、无锡、南京、苏州这类土地收入明显收缩的城市，2024年全年土地出让金或较预测值有一定程度地增加。

  不过，考虑到当前多数城市仍面临较大的去化压力，也只能在较小的范围内增加供地力度，土地收入预计增幅也有限。在这样的大背景之下，地方ZF减轻财政压力，还是要盘活存量资产资源，提高国有资产收益率，并加强公私合作，发展PPP模式，允许更多资金来源参与基础设施建设，为财政可用资源释放更大空间，也为民营企业带来更多安全边际较高的业务拓展机会。

启缘

省城GDP灌水三四千亿，财政还负增长。年初公交，还向社会贷款发工资。

adamsda00

还是深圳厉害

库里

启缘 发表于 2024-11-18 18:52
省城GDP灌水三四千亿，财政还负增长。年初公交，还向社会贷款发工资。

小厦资金总量都快被贵阳超了

启缘

库里 发表于 2024-11-18 20:01
小厦资金总量都快被贵阳超了

福州资金总量多少？

库里

启缘 发表于 2024-11-18 20:12
福州资金总量多少？

在贴吧被人当笑话看

库里

启缘 发表于 2024-11-18 20:12
福州资金总量多少？

快小厦2倍了

启缘

库里 发表于 2024-11-18 20:17
快小厦2倍了

福州这资金量，你福州市ZF爸爸，知道吗？还是你弱智？

库里

启缘 发表于 2024-11-18 20:21
福州这资金量，你福州市ZF爸爸，知道吗？还是你弱智？

小厦又酸了能改变事实吗 水厦 资金总量要被地级市绍兴超了

库里

启缘 发表于 2024-11-18 20:21
福州这资金量，你福州市ZF爸爸，知道吗？还是你弱智？

水厦资金总量要被人口不如自己的绍兴超了

启缘

库里 发表于 2024-11-18 20:23
小厦又酸了能改变事实吗 水厦 资金总量要被地级市绍兴超了

我问你，是你弱智？还是你省城？统计局25061.65亿，是什么？

库里

启缘 发表于 2024-11-18 20:26
我问你，是你弱智？还是你省城ZF弱智？

你可真是个弱智啊 资金总量所有省会都是加上省级的 这都不懂

启缘

库里 发表于 2024-11-18 20:27
你可真是个弱智啊 资金总量所有省会都是加上省级的 这都不懂

你去问你福州爸爸，他为什么不加，难道它弱智吗？
还是你弱智？

库里

1

启缘

库里 发表于 2024-11-18 20:29
弱智东西

这，你要去找福州ZF找理去，猪头，它为什么不敢加，省级是你福州的吗？
拿个网络鸡毛当令箭，够傻够弱智啊你

库里

启缘 发表于 2024-11-18 20:32
这，你要去找福州ZF找理去，猪头，它为什么不敢加，省级是你福州的吗？
拿个网络鸡毛当令箭，够傻够弱智 ...

资金总量 哪个省会没加上省级 你真是个弱智东西 滚吧丢人的玩意

闽江奇迹

因为好多省都把省级算给省会了，所以为了公平福州也加了省级。另外，想要知道省级有多少属于省会需要具体的各地级市上缴数据，但这个权限普通网友是没有的。

库里

闽江奇迹 发表于 2024-11-18 20:34
因为好多省都把省级算给省会了，所以为了公平福州也加了省级。另外，想要知道省级有多少属于省会需要具体的 ...

这弱智东西懒得搭理他 水厦资金总量都要绍兴超了 还犟嘴了 当人家制表的傻子吗

启缘

库里 发表于 2024-11-18 20:34
资金总量 哪个省会没加上省级 你真是个弱智东西 滚吧丢人的玩意

我们到底要相信福州市府的数据？还是要相信你这弱智到处找网络鸡毛的数据？

启缘

库里 发表于 2024-11-18 20:36
这弱智东西懒得搭理他 水厦资金总量都要绍兴超了 还犟嘴了 当人家制表的傻子吗 ...

这数据从哪里来的？是官网发布的吗？弱智

库里

启缘 发表于 2024-11-18 20:37
我们到底要相信福州市府的数据？还是要相信你这弱智到处找网络鸡毛的数据？ ...

制表的没你这脑残聪明可以吗

闽江奇迹

厦门的银行与福建是平行的，所以不用上解。厦门的缓慢说明了自身经济活力的缺失，这跟闽南地区经济衰退有分不开的关系。

库里

闽江奇迹 发表于 2024-11-18 20:39
厦门的银行与福建是平行的，所以不用上解。厦门的缓慢说明了自身经济活力的缺失，这跟闽南地区经济衰退有分 ...

小厦水漫金山了被人口差不多的绍兴超了

启缘

库里 发表于 2024-11-18 20:39
制表的没你这脑残聪明可以吗

你这是在骂福州市府。
福州市府明白，省级和福州没毛关糸。
只有你这弱智，别人叫你吃屎，你也去。

库里

启缘 发表于 2024-11-18 20:41
你这是在骂福州市府

在骂你这蠢货滚吧 没点常识 估计小学文化顶天了现在估计在岛外种地瓜
自己去查省本级是多少 懂？瞪大你的狗眼 福州和济南 发布的不含省本级 其他省会都包含 不懂可以重开了