一个新区成熟，需要多少年？

hangel

一、约15年建成的三个主城新区
我们先来看看比较成功的3个主城新区，城东、东海和桥南。这三者都是主城的外延，基本成熟，房价也是天花板，桥南属地晋江会比较低一些。
1、城东：广义的城东可以包含华大 城东 万安等街道，目前这个片区已经算是比较成熟了，但肉眼可见还有一些空白地带待建设。
但你得知道，第一，城东挨着城市最成熟的丰泽金融街，属于成熟区域的自然延伸区；第二，城东是在中国高速城镇化的20年中发展起来的，而且是全市之力，建设强度、建设效率不亚于东海，远胜其他新区。也就是说，城东的发展速度，对泉州这个量级的城市发展来说，基本是个极限值了。
2、东海：坪山路以东都被划入了东海街道管辖，但一般认为的东海是从东海大街到半岛这块土地。作为市府驻地，投入最高，在房价，硬件配套等方面可以说是泉州天花板，随着后埔金琦的开发，东海将是城中村最少的新区。因为是半岛对外交通，成熟度不如城东，但随着两座大桥的建设，会持续改观。
3、桥南：也是较早开发的新区，虽然不属于市区管辖，ZF投入少，但离主城最近，房地产发展很快，人气氛围也是新区里的佼佼者。
小结：以上几个新区，其实都属于老新区了。它们起步早、赶上了城镇化快速期，相当于都占据了天时，而且另外还各有各的优势。
城东投入了医疗教育产业资源， 又离丰泽金融街很近，既占地利、又占了人和。
东海有市府背书，投入了高校政务商务医疗资源，算是占了人和。
桥南呢，基本上没投入啥像样资源，主要靠强大的主城区自然外溢，算是占了地利。
也就是，这三者都属于先天和后天条件都比较优越的新区，它们的建设强度，应该说后来者其实都很难赶超了。
除此之外，泉州其实还有个相对特殊的成功新区，不在泉州主城，风头和发展速度却一度盖过泉州主城，那便是台商湖东板块。GJ级台商区高新区经开区政策支持，投入大量资金建设公路公园等基础设施，自费建设高铁东站。湖东赶上18年地产的末班车，已初具规模。

二、没那么容易的后来者
江南 北峰 晋东，很显然，这三个新区，就没有赶上那么好的时机。虽然16年之后房地产一直很热，但到2020年开始，房地产开发速度明显开始放缓。更不要提后面疫情了，新区的建设进度都被严重耽误。
但依然要说这三个新区是比较靠谱的。江南北峰，紧挨成熟老城区，还有ZF资源和产业资源投入，虽然在天时上不如几个老新区，但占了地利、人和。
而晋东虽然属地晋江，在区位上紧临东海，背靠陈埭，有产业人口支撑，前期的开发也还算靠谱，占了地利、人和。

三、基础+效率×时间＝结果
回顾了这些新区之后，你就会发现，新区的发展是否靠谱，其实是非常明确的。
1、底子很重要这个底子包含两点，第一是过往的历史基础，第二是它的区位。比如城东东海和桥南，有一个很大的优势都是发展时间比较早。城市发展很多时候就是马太效应，强者越强。有了基础，才会有更多的资源汇入。城东东海桥南和江南北峰呢，就是区位极其占优。江南北峰唯一的问题，就是开发的时间要晚很多。要不然，它们至少应该是比桥南要优秀一些。
2、开发强度很重要开发强度怎么看呢？主要还是要看ZF优先级，城东东海是集全市之力，江南和北峰，应该都是以区里出力为主。桥南，那就是以池店镇为主导，肯定就要弱一些。其次是看操盘手的靠谱程度、有钱程度。本来这个区域就不咋富裕，你还指望它能给你快速上马各种公共配套吗？
所以，新区开发，就相当于一个数学题，基础+效率×时间＝结果。新区最终成熟的标志就是，有大体量商业愿意落地。
所以，泉州目前真正成熟的新区，还是只有三个开发了约15年的新区。这都算是比较优秀的推进速度了，以此为标准，你就能知道其它的新区是否靠谱。

柳永

拿泉州举例，东海是最后一波红利，其他没戏了，房子都无人问津

滹沱河北地

你所谓的成熟
是成熟的把一些人套住
哪有那么容易成熟
住率都没有上去

hangel

柳永 发表于 2024-3-9 15:10
拿泉州举例，东海是最后一波红利，其他没戏了，房子都无人问津

东海一手房供应很少，那你知道泉州各个板块的二手房成交量吗。东海能排第几

刺桐花开

hangel

滹沱河北地 发表于 2024-3-9 15:13
你所谓的成熟
是成熟的把一些人套住
哪有那么容易成熟

相对来说，新区里面拔高个。可以参考商业成熟度。城东的商场没话说吧，桥南上悅城商场弱点，但百睫商业街也热闹，东海除了泰禾也有东海湾广场。台商有宝龙。 其他的江南 北峰 晋东都是在建或者没有。

刺桐花开

江南在建万达，北峰万科周边人那么多，入住率那么高，没一个大型商业中心，买个菜都不方便，真奇葩为什么没入住大型商业？！

cjcjfurnfjvj

hangel 发表于 2024-3-9 15:21
相对来说，新区里面拔高个。可以参考商业成熟度。城东的商场没话说吧，桥南上悅城商场弱点，但百睫商业街 ...

宝龙已经把台商商场转手给本地企业了

望江山

北峰和江南 都说了，不说台商，台商比这两地方成熟

瓦林老被

晋东位于泉州、晋江、石狮的市区之间，应该还有机会。

350501

cjcjfurnfjvj 发表于 2024-3-9 19:48
宝龙已经把台商商场转手给本地企业了

酒店卖了，商场没卖

sjdjdjjdjdj

350501 发表于 2024-3-9 20:21
酒店卖了，商场没卖

就是商场卖了，前两天的事情，一个台商本地企业接的手

过路老妖

cjcjfurnfjvj 发表于 2024-3-9 19:48
宝龙已经把台商商场转手给本地企业了

看来宝龙也有债务危机卖资产了

350501

sjdjdjjdjdj 发表于 2024-3-9 21:01
就是商场卖了，前两天的事情，一个台商本地企业接的手

专门注册新号来混淆视听是吧

znxjxjxdjd

350501 发表于 2024-3-9 22:48
专门注册新号来混淆视听是吧

呵呵，是真是假过段时间你就知道了，不用扯这么多

干部

刺桐花开 发表于 2024-3-9 18:42
江南在建万达，北峰万科周边人那么多，入住率那么高，没一个大型商业中心，买个菜都不方便，真奇葩为什么没 ...

确实奇怪，可能也是生不逢时吧，也没个中心好位置

滹沱河北地

sjdjdjjdjdj 发表于 2024-3-9 21:01
就是商场卖了，前两天的事情，一个台商本地企业接的手

卖了也好
实体店本来就不怎么样
超市19块9的饮料
网上买才13块